小产权房和大产权区别有：
1、大产权房有五证，受法律保护，有完整产权。小产权，没有五证，不受法律保护，只有部分产权。
2、大产权拆迁有补偿，小产权房则不一定有。
3、小产权房屋质量没有保障，可能存在安全隐患。
4、小产权由于没有正规的产权证，不能在房地产管理部门登记备案，不可以办理抵押等他项权利，即不能设定抵押或上市交易。
法律依据：《城市房地产管理法》第六十条
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
