已抵押的房產可以交易嗎
不可以。
《中華人民共和國擔保法》第四十九條第一款規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”
從《擔保法》的規定來看，抵押期間，抵押人擅自轉讓抵押物的，轉讓行為應為無效。但從房產的角度來看，在房產抵押登記期間，是無法辦理過户的，如果只是簽訂了一份買賣合同並未過户，又能優先保證抵押權，這種簽約行為未必會侵犯抵押權人的利益。所以，在司法實踐中對於這種情況的合同效力和操作，實際上並不是一律認定無效的。
《最高人民法院關於適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第六十七條規定：抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。
從最高院的這個司法解釋可以看出兩個重要觀點：一是發生這種轉讓抵押物的情況，得優先保護抵押權;二是受讓人可以選擇代替債務人清償債務，消滅抵押權。
也就是説，以被設定抵押權的房產為標的買賣，在充分保護抵押權人利益的前提下，可以有效。就這個觀點，《物權法》給出了更明確的結論。
《物權法》第一百九十一條規定“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”
抵押期間的房產買賣既然不宜直接認定無效，但設定抵押期間的房產未給抵押權人同意又無法過户，如果買受人也不願意代為清償債務，又該怎麼處理
1、房屋抵押權存續期間，出賣人(抵押人)未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。
2、 出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人請求解除合同，並要求出賣人承擔相應違約責任的，應予支持;
3、出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人要求繼續履行合同，辦理房屋所有權轉移登記，經法院釋明後仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意並能夠代為清償債務消滅抵押權的除外。
4、法院可以根據案件具體情況徵詢抵押權人的意見，必要時可以追加抵押權人作為無獨立請求權第三人蔘加訴訟。
大家都知道，法律不管是對社會還是對個人都特別的重要，大家要越來越關注了。已經辦理抵押的房產，原則上是不可以進行交易的。如果一定要辦理交易，那麼出買房，一定要通知債權人，如果債權人不知道此事，那麼是屬於無效行為。
