出卖人未取得预售许可证明，能否要求双倍返还定金？
期房是商品房买卖中一种常见的销售形式，在商品房建成之前与买受人签订认购协议、正式的商品房买卖合同，但出卖人销售商品房须有商品房预售许可证明，出卖人未取得预售许可证明的情况下未与买受人签订买卖合同，能否要求双倍返还定金呢？
依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
商品房预售合同即正式的商品房买卖合同，在起诉前出卖人虽然未取得预售许可证明，但起诉时取得的，预售合同有效；认购协议，其性质是预约合同，参考最高人民法院民事审判第一庭《民事审判指导与参考》中的观点，作为预约合同的认购协议是出卖人与买受人双方为将来订立作为本约合同的商品房买卖合同所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止，未取得商品房预售许可证明前签订的认购协议等预约合同均为有效。
在买卖双方签订认购协议之后，至认购协议约定的签订合同的时间时仍未取得预售许可证明的，笔者认为买受人有权拒绝与出卖人签订正式的商品房买卖合同，并可请求出卖人双倍返还定金，因为出卖人预售商品房时需有预售许可证明，属于出卖人违约，只是为了避免实践中的诉累，双方签订的预售合同也是双方的真实意思表示，所以才有司法解释予以特殊规定起诉时出卖人取得预售许可证明的有效；若买受人无权拒绝签订正式的商品房买卖合同，必然会导致出卖人怠于取得预售许可证明，不利于商品房买卖市场秩序的规范。
