1、在開發商不具備商品房預售法定條件的情況下，其與購房者約定的購房定金是無效的。
2、如果開發商卻故意隱瞞重要事實或提供虛假情況，則需要退還購房者定金。
3、因特殊情況政策變化天然要素等不可歸責於雙方當事人的原因，導致不能簽定生意合同的定金可以退；因買方的原因導致合同不能訂立的，則無權要求退還定金。
售房者違約沒簽合同的，買方可以請求雙倍返還定金。法律依據：《中華人民共和國民法典》第五百八十六條
當事人可以約定一方向對方給付定金作爲債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多於或者少於約定數額的，視爲變更約定的定金數額。
《中華人民共和國民法典》第五百八十七條
債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。
