房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。这是现在比较普遍的一种抵押方式，那么，该如何办理房地产抵押贷款呢，在办理过程中，有哪些限制呢?下文将为您详细介绍。
一、如何办理房产抵押贷款?
(一)贷款申请：借款人提出贷款用途，金额及年限时间;
(二)申贷资料准备：借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全;
(三)看房评估(或勘估)：由相关机构对抵押房进行实地勘查、评(勘)估;
(四)报批贷款：将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批;
(五)借款合同公证：借款人及抵押人填写(借款合同)及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证;
(六)抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到产权处办理抵押登记手;
(七)开户、放款：借款人开立还款账户、银行放款至该账户(注：原则上只有商品房、房改房、安居房可用作抵押物)。
二、房地产抵押有哪些限制
根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制。
(一)土地所有权不得抵押;地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。
(三)权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。
(四)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。
(五)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。
(六)已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。
(七)以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
(八)违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。
(九)依法不得抵押的其他房地产。
房地产抵押问题并不是每天都会遇到，所以大家面对它的时候会比较陌生，如果您想进行房地产抵押，又对办理流程不太了解，或者不能准确判定您的房产是否可以进行抵押，建议您寻找专业的律师进行咨询。
