在房屋徵收補償中，有一類房屋非常特殊，就是居住房改商用的類型房屋，也就是我們常説的“住改非”。經常會有當事人來諮詢昌運拆遷律師：我的房屋是屬於“住改非”的範疇嗎？怎麼判斷是不是“住改非”，如果是，是可以按照商用房進行補償嗎？下面昌運拆遷律師就為您一一講述。
一、“住改非”如何認定？
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定“作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：（一）被徵收房屋價值的補償”。
因此，在國有土地上房屋徵收補償中，房屋的性質對房屋價值評估具有重大影響。由於住宅性房屋與非住宅性房屋（經營性用房）具有不同的價值評估標準，因此在實踐中需要對房屋性質作出認定，以免對被徵收人的利益造成損害。
“住改非“類型的房屋情況複雜，是介於住宅性房屋與非住宅性房屋之間。那麼具體是如何認定的呢？
第一，被徵收房屋的性質是住宅。
第二，被徵收房屋在實際上用作經營。當然如何認定“經營”事實的存在，也有具體要求：
（1）依據營業執照、税務登記證、組織機構代碼證、衞生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產經營主體、地點、經營內容等，因此可以直接認定房屋的實際用途。當登記註冊地和實際經營地不一致時，應當以實際經營地為準。
（2）完税憑證。通常而言，生產經營與納税相伴隨，有完税憑證可以説明有生產經營活動，免税單位應當提供免税證明。
（3）租賃手續。對外出租的房屋，應當能夠提供租賃協議、開出的發票類票據、納税憑證等。
（4）經營時間。在實踐中由於商用房的補償普遍高於住宅的補償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補償，一些被徵收人會臨時將住宅改作生產經營，則此類房屋不被認定為“住改非”類型的房屋。
第三，應當按照房屋的實際使用現狀進行認定。是否為“住改非”房屋不僅要滿足以上兩項條件，更重要的是需要在實踐中也滿足。例如，如果某些房屋性質為住宅，而且確實辦理了營業執照，但是卻未進行生產經營，是不能被認定為“住改非”房屋的。
因此，“住改非”的認定，需要查看房屋的性質是否為住宅，是否在辦理相關手續的情況下，確實在實踐中進行了經營活動。
二、“住改非”合法嗎？能夠得到補償嗎？
“住改非”是合法的。根據《中華人民共和國物權法》的規定我們可以知道，物權人擁有充分發揮物之效能的決定支配權。只要在行使權力時，沒有侵犯社會公共利益或者他人合法權益，沒有違反法律的禁止性規定，就會對其行為的合法性予以認可，也即“法無明文規定即可為”。
也就是説只要當事人對進行商業經營的房屋取得了營業執照登記，進行了税務登記，即使沒有辦理房屋權屬變更，此商業行為也可從法律層面被認定為合法行為。而且我國並未有法律法規明確規定，禁止將住房改作生產經營用房。
那麼對於此類“住改非”房屋，在實踐中應當如何補償呢？
國務院在2003年發佈《關於認真做好房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》中規定“對拆遷範圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營狀況，經營年限及納税等時間情況給予適當補償。”因此根據上述規定，針對生活中存在的大量未辦理住宅改非住宅的變更登記，而直接將自己居住的房屋作為經營場所的情況。在實際操作中，不會簡單地用房屋權屬證書上記載的房屋性質來確定補償標準，而是會綜合衡量被徵收房屋的實際情況來確定徵收補償標準。
在實際中，各地的具體規定不同，有按照房屋的實際用途補償、按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定補償、按照商業用房的補償標準補償等類型。
