房屋過戶前出賣人死亡

房屋過戶前出賣人死亡的話買受人怎麼辦？

如果在買賣房屋、房屋過戶時，遇到房屋過戶前出賣人死亡這種情況，對買受人來說承擔的風險是比較大的。 一、買受人與出賣人就二手房買賣一事形成一致意思表示，簽訂了書面的房屋買賣合同，該合同從簽訂之時起產生法律效力，對雙方具有法律約束力。 二、房屋系不動產，依據《物權法》第9條第1款之規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。雖然買受人按照買賣合同支付了購房款，但由於尚未辦理過戶登記，該房屋的所有權並沒有發生轉移，買受人只享有合同債權。 三、《繼承法》第2條規定：繼承從被繼承人死亡時開始。由於出賣人的房屋所有權尚未發生轉移，該房屋在出賣人去世時成為其個人遺產，其法定繼承人依法有權繼承該房屋；《物權法》第29條規定：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。依據物權法的規定，出賣人的法定繼承人無需辦理登記即依法直接取得了該房屋的財產所有權，成為新的所有權人。 四、《合同法》第130條規定：買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。將房屋的所有權轉移給買受人、配合辦理過戶登記手續，系出賣人的法定義務。出賣人在合同約定辦理過戶登記的期限之前去世，無法親自完成辦理過戶登記的義務，那麼按照買賣合同約定和合同法之規定，出賣人對買受人形成合同債務。 五、由於房屋的所有權已經轉為出賣人的法定繼承人所有，法定繼承人與買受人之間不存在買賣合同關係，是否轉移房屋所有權是法定繼承人的權利。在這種情況下，區分不同情形，買受人可以獲得的權利完全不一樣： 1、如果買受人要求出賣人的法定繼承人轉移房屋所有權，而法定繼承人願意放棄所有權，繼續替出賣人履行買賣合同義務，則屬於對自己民事財產權利的處分，買受人可以實現買賣合同目的； 2、如果法定繼承人不願意轉移房屋所有權，買受人享有的合同債權並不能優先於法定繼承人取得的所有權，不能強制要求法定繼承人轉移房屋所有權，只能基於合同債權主張返還購房款及賠償損失，而此主張相對於出賣人而言，則屬於其生前的合同債務。《繼承法》第33條規定：繼承遺產應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務，繳納稅款和清償債務以他的遺產實際價值為限。所以，法定繼承人應當替出賣人償還對買受人的債務。