一、認購協議書的法律效力
必須磋商說是指當事人之間一旦締結認購協議，雙方就負有在未來某個時候爲達成買賣合同而進行磋商的義務，只要當事人爲締結買賣合同進行了磋商，即履行了預約義務，而最終商品房預售合同是否締結成功則非其所問。
必須締約說則認爲認購協議的效力就是締結商品房預售合同，故當事人僅僅爲締結預售合同而進行磋商是不夠的，還必須成功締結本約，否則認購協議毫無意義。
如果認購協議內容尚不包括預售買賣合同主要內容，採用必須磋商說較爲合理，因爲此時雙方對買賣合同主要內容仍未達成共識，認購書只能約束雙方在約定時間內就訂立買賣合同盡到誠信義務的磋商，而難以約束其必須訂立買賣合同。
雙方經誠信磋商後難以達成一致的，任何一方不應視爲違約;反之則可要求其承擔責任。如果認購書協議已包括買賣合同的主要內容，採用必須締約說較爲合理。商品房認購書總是具有一定內容的，尤其是在雙方達成的協議已經大體上可以履行的情況下，即在商品房認購書已經具備了購房合同成立的條件時，就應該強制出售。
因此，只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法，並可以據此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那麼就已經具備了購房合同的必要條件，開發商便負有爲認購人保留預訂的商品房的義務。
二、認購協議和正式合同有什麼區別
買房的認購協議，只是意向性協議。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
(二)持有建設工程規劃許可證；
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。而《商品房銷售管理辦法》第22條也規定：不符合商品房銷售條件的， 房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。
現在買房的時候都會籤認購協議，在簽訂認購協議的時候，購房者應該要對協議的內容明確的看清楚，同時買了房子後一定要記得拿到真正的購房合同，這樣日後辦理房產證才能更加簡單。行文至此，對於認購協議書的效力如何的相關內容小編已經一一羅列出來的，提供大家參考。
