民法典中抵押房產銷售怎麼處理

一、民法典中抵押房產銷售怎麼處理

民法典規定，房屋抵押期間銷售的，如果銷售款項有於清償擔保債權，沒有損害抵押權人利益的，銷售行爲有效。如果隱瞞抵押事實銷售房屋，買方可以行使撤銷權，撤銷房屋買賣行爲，要求賣方返還購房款。《中華人民共和國民法典》第一百四十八條【以欺詐手段實施的民事法律行爲的效力】一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行爲，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。第一百五十七條【民事法律行爲無效、被撤銷或確定不發生效力的法律後果】民事法律行爲無效、被撤銷或者確定不發生效力後，行爲人因該行爲取得的財產，應當予以返還；

不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；

各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。第四百一十條【抵押權的實現】債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

二、買賣抵押房屋注意事項

1、買賣雙方必須就房屋買賣簽署三方協議，確定房屋交易的主要條款及雙方的權利義務；

2、買受人支付的首付款必須確保用於出賣人提前償還銀行貸款，如首付款超過貸款餘額，則超過部分應辦理資金監管；

3、買受人儘量爭取支付完畢首付款後要求出賣人辦理房屋的交接手續，先佔着房屋；

4、三方協議對出賣人約定較爲嚴苛的違約責任，防範出賣人的故意違約行爲；

5、在出賣人辦理提前還貸及解除抵押的過程中，買賣雙方協助中介將二手房買賣過戶之前手續儘量完善，確保房屋一解押完畢即可辦理網籤及過戶手續，這樣交易風險能降到最低；

6、最理想的情況，就買受人支付的首付款約定由第三方擔保機構提供擔保，確保極端情況買受人支付的首付款能得以返還或者可以約定出賣人向中介機構指定的擔保機構借款用於提前償還剩餘銀行貸款(實踐中非常少見)。

透過上述分析可以知道，依據《民法典》規定，銷售抵押房屋時，如果告知了抵押權人和買方，款項用於清償擔保債權的，銷售行爲有效。

如果隱瞞抵押事實銷售房屋，買方可以行使撤銷權，撤銷房屋買賣行爲，要求賣方返還購房款。

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